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猎德村今年10月开拆 广州城中村改造大幕开启
http://www.jrj.com  2007年06月29日 07:54  第一财经日报
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  张艳红

  目前,广州市天河区政府针对猎德村的改造思路已经清晰,即政府不投资,将土地拍卖给开发商,引入社会资金进行改造

  当有关猎德村的改造一次又一次见诸各大媒体之际,广州市138个城中村的目光,几乎都聚焦到这个被称作“范本”的地方。

  今年10月,这个在广州有着最好“位置”的城中村即将正式拆迁改造,这次改造所牵动的神经,除了来自所有城中村的村民,还有众多居住在其中的外来人口。

  广州的城中村将何去何从,猎德俨然第一个阵地!

  无法再回避的现实

  在广州社会科学院博士彭澎眼里,城中村存在着许多社会隐患。

  近年来,广州市着力整顿城中村,力图削除安全隐患,但是,这终究只能治标难以治本。

  “改造十分必要。现在周边许多新增加的城中村的村民还在大肆建造违规出租屋,只有市区的改造大规模展开,才能让周边的村子停止违规建设。”彭澎说。

  事实上,相对于国内其他在城中村改造方面先行的深圳、上海等大城市而言,广州今年启动的改造计划已经迟到一步。有学者指出,随着广州城市化的快速发展,城中村问题早就应该得到解决,因为城市的扩张无疑将产生越来越多的城中村,而市区老的问题都没有改造,耽误只会让这个“顽疾”日渐沉重。

  例如位于天河核心区的石牌村,这个有700多年历史的老村子,被征完了所有土地。如今,村落的周边已经建设为广州最为繁华的都市,但是高楼簇拥下的城中村内,密密麻麻盖了3656栋房子,整个村子没有一点空地,最小的一块宅基地只有8平方米,上面却神奇地盖起了42平方米的建筑面积。“贴面楼”、“接吻楼”,让狭窄的街道“暗无天日”。

  石牌仅仅只是广州城中村的一个缩影,几乎所有在城中村居住过的人,都清楚其中隐藏的偷盗、凶杀以及消防问题的严重性。

  “广州以前把精力都放到城市大的战略扩张上,资金投入到地铁、公路等基础设施,由于资金的限制,对城中村改造有意无意地回避;不过这一届政府已经意识到这个问题无法再回避下去,才在今年(广州市)‘两会’期间正式将城中村改造问题提上日程。”广州社科院一位学者称。

  据了解,广州今年将启动猎德、冼村、谭村、康乐和杨箕五个城中村的全面改造,位于珠江新城内的猎德村,成为动作最快的一个。

  猎德“三三制”

  猎德村位于珠江新城南部,南临珠江。东与誉城苑社区居民委员会为邻,南与临江大道紧靠,西与利雅湾接壤,北与兴民路及花城大道相连,离广州的城市中轴线不足200米。在总面积仅6平方公里的珠江新城,猎德村村址所占的470亩地和经济发展用地350亩,几乎是珠江新城区域内最后的土地资源。

  得天独厚的地理位置,让猎德村有望成为广州最早进行彻底改造的城中村,也被视作最容易改造的一个村。

  目前,广州市天河区政府针对猎德村的改造思路已经清晰,即政府不投资,将土地拍卖给开发商,引入社会资金进行改造。

  改造按照“三三制”原则进行,三分之一的土地用作商业,三分之一用于村民安置,三分之一作为集体经济的预留地。

  彭澎表示,这种改造方式在猎德村显得非常适用和科学。用作商业部分的土地是利益驱动,让投资商有利可图;村民的安置在建成花园式小区后利于改善居住环境和统一管理;集体经济的预留地,在建设酒店、商场之后,其收益将解决村民未来生活中的后顾之忧。

  在村民安置方面,根据已经出台的《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》显示,基本上是“拆一补一”,村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法,以四层为上限。即按证内基建面积不足二层的可补平二层,以此类推,四层及以上的按证内合法面积安置回迁。

  政府抛的“绣球”

  初步的预算显示,用于猎德村改造的资金需要30亿元,显然,没有社会资金的参与,改造几乎是不可能的事情。彭澎透露:“虽然现在还没有显示哪家开发商涉足了猎德的改造,但这只是迟早的问题。目前的局势是政府来完成最棘手的拆迁安置等工作,然后将土地用于招标或者拍卖。相信,在珠江新城这个广州最高地价的区域,开发商对这个项目的兴趣是绝对的。”

  实际上,广州市政府在年初提及城中村改造之时,就已经向开发商抛出了这个“绣球”。今年的广州市“两会”上,广州市规划局局长潘安公开透露了政府的这种“心情”,他表示:城中村改造的主体是村民,政府只起组织引导作用。至于村民是否与开发商合作、互惠互利,不属于政府管理范畴。这意味着,广州将不再禁止房地产开发商介入城中村改造。

  不过开发商对旧城改造和城中村改造的态度极为相似,均是担心大量的拆迁以及安置等问题,在这一过程中,无法确切估算的资金还是次要的,最关键是处理不好的纠纷会极大地制约项目的进展,延误项目的顺利开展。

  “同样的两个项目,涉及拆迁和没涉及拆迁的,耗费我们的时间和精力是完全不同的。”有开发商私下这样谈论自己对城中村改造的看法。

  《第一财经日报》记者采访中了解到,多数开发商都只“捡软的吃”,认为关键是政府的态度,如果政府出面解决了商人无法解决的问题,就非常愿意参与城市中心的旧城改造和城中村改造。

  甚至,广州有开发商已经公开表示,愿意将天河核心地带的石牌村改造成为漂亮的城市公寓,一方面完成改造,另一方面兼顾外来人口的居住问题。

  Observation记者观察

  城中村改造:一场持久战?

  不是所有城中村都能吸引开发商的兴趣,猎德之所以能够最早进行,完全是由于它地处广州地价最高的珠江新城。有人士表示,珠江新城已寸土寸金,猎德改造资金筹集难度并不大。但不是所有的城中村都具备这样的优势。

  早先的统计显示,广州老八区就有138个城中村,全部存在容积率过高、违规建筑过多等问题。因此,改造需耗费大量资金,每个村需动用的改造资金都高达几十亿元,大部分城中村的改造至今未有任何进展。

  “有利益的地方,社会资金才会去参与,没有利益的地方,恐怕只能采用其他方式来进行。”彭博士为此提出了几种用于城中村改造的方式,除了猎德模式外,还有置换模式、公共设施的推进方式以及分期滚动开发方式。

  “不过每个城中村的特点都不一样,得根据实际情况来进行改造。不过无论什么方式改造,在引入社会资金时,需要遵循三个基本原则,一是严格控制改造后的容积率,二是改造不能违背城市的整体规划,三是不能违背村民的基本利益。”

  基于城中村改造的诸多困境,有人士指称,广州想要短期内将城中村从城市版图上抹去,显然是不现实的。今年启动的几个改造试点,只是企图创造一些范本,今后还有很长的路要走。“告别城中村,短期内没有可能。”
  
 


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